Phương pháp thẩm định giá bất động sản

[Kem12]

– Phương pháp vốn hóa trực tiếp (direct capitalization method) và phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF: discounted cash flows) là 2 phương pháp thu nhập sử dụng để thẩm định giá bất động sản thương mại.

+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp chia thu nhập kinh doanh tịnh (NOI) cho tỷ suất vốn hóa tăng trưởng (capitalization “cap” rate). Khi tỷ suất vốn hóa được sử dụng cho thu nhập kinh doanh tịnh dự báo cho năm đầu tiên (NOInăm1) của bất động sản, giả thuyết ngầm hiểu là thu nhập kinh doanh tịnh dự báo cho năm đầu tiên đại diện cho thu nhập kinh doanh tịnh năm đầu của các bất động sản tương tự.

+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng tỷ lệ tăng trưởng rõ ràng (g) để xây dựng dòng tiền thu nhập kinh doanh tịnh trong tương lai mà có thể chiết khấu về giá trị hiện tại (PV). Chúng ta thường ước tính giá trị dài hạn của dòng tiền hay giá trị cuối cùng (TV: terminal value) bằng cách chia thu nhập kinh doanh tịnh của một năm nào đó trong tương lai cho tỷ suất vốn hóa.



Tỷ suất chiết khấu (discount rate) nên phản ánh đặc điểm rủi ro của bất động sản. Tỷ suất chiết khấu có thể được tính toán từ các bất động sản so sánh trên thị trường hay từ phân tích cụ thể.

–Thu nhập kinh doanh tịnh là thước đo thu nhập từ bất động sản sau khi trừ đi chi phí hoạt động như các loại thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí dịch vụ tiện ích như điện, nước, ga, thoát nước, internet, chi phí sửa chữa; tuy nhiên trước khi trừ đi bất cứ chi phí nào liên quan đến huy động vốn và các loại thuế thu nhập. Điều đó không có nghĩa là các chi phí liên quan đến huy động vốn và các loại thuế thu nhập không quan trọng đối với dòng tiền của nhà đầu tư. Mà điều đó đơn giản có nghĩa thu nhập kinh doanh tịnh là thước đo không dùng đòn bẩy tài chính và trước thuế của thu nhập.

Thẩm định giá Thành Đô đã được thành lập và phát triển từ những thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, sau nhiều năm hoạt động đã nhận được lòng tin của nhiều khách hàng. Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn nhé 0985103666