Các nhận định chuyên môn về thị trường bất động sản

[seombay1]

(Bất động sản http://ndv.vn/) Thị Trường bất động sản Nhiều ý kiến trái chiều -Trong khi nhiều nhận định chuyên môn khẳng định thị trường đang trên đà khởi sắc, sự phát triển đạt đến quy mô lớn nhất từ trước đến nay thì cũng không ít ý kiến trái chiều lại cho rằng thị trường đã xuất hiện dấu hiệu bong bóng, số giao dịch sụt giảm nghiêm trọng. Vậy nhận định nào là đúng?

Thị trường bất động sản 2016 nhiều ý kiến trái chiều

Bất động sản đang trên đà khởi sắc
Thị trường bất động sản cả nước đang bước vào chu kỳ phát triển mới với xuất phát điểm từ năm 2015 và còn kéo dài từ 5-7 năm tới là nhận định chung của rất nhiều chuyên gia. Theo thống kê vừa được công bố tại một hội thảo, một chuyên gia đã dùng số liệu này làm dẫn chứng phân tích sự phát triển ngày càng tốt hơn của thị trường bất động sản với điểm nhấn tập trung chủ yếu ở phân khúc thị trường căn hộ.

Báo cáo cho thấy, trong năm 2015, toàn thị trường đã thanh khoản được khoảng 42.000 căn hộ - một con số giao dịch thành công ấn tượng chưa từng có trước đó. Điều này cũng chỉ ra một thực trạng là thị trường bất động sản đang dần mở rộng quy mô, lan rộng sang các tỉnh thành phố khác chứ không còn bó hẹp ở các thành phố lớn như TP.HCM http://ndv.vn/mua-ban-nha-dat-mua-ban-nha-dat-bat-dong-san-ho-chi-minh và Hà Nội http://ndv.vn/mua-ban-nha-dat-mua-ban-nha-dat-bat-dong-san-ha-noi…

Tại TP.HCM, quy mô thị trường có xu hướng mở rộng sang cả hướng Nam - Đông Nam - Tây Bắc thay vì chỉ tập trung ở mỗi khu Nam hoặc khu Đông như trước đây.

Khoảng 57.000 căn hộ là số lượng sản phẩm cấp mới trong cả năm 2016, con số chính xác về nguồn cung này trên thực tế thậm chí còn cao hơn bởi vẫn chưa bao gồm các dự án phân lô bán đất nền http://ndv.vn/ban-dat-nen-du-an.html, khách hàng mua đất xây nhà ở các vùng ven.

Tổng căn hộ xây mới được các công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thị trường khoảng hơn 10.000 căn hộ đều đặn trong mỗi tháng, mỗi quý. Riêng quý II/2016, TP.HCM chào đón thêm tới gần 11.000 căn hộ, tăng hơn 20% theo quý là song vẫn thấp hơn 10% theo năm.

Còn tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung là 6.100 căn hộ được mở bán mới chủ yếu đến từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước nhưng lại giảm 23% so với cùng kỳ năm trước. Quý II cho thấy sự quay trở lại thống lĩnh thị trường của phân khúc cao cấp với khoảng 700 căn hộ mới mở bán từ 2 dự án.

Mặt bằng giá cả tăng chóng mặt kể từ năm 2015 cũng là một trong những tiền đề để giới chuyên môn tin vào sự khởi sắc của thị trường. Có thể thấy rằng, từ năm 2015 cho đến nay giá phân khúc thị trường căn hộ tăng lên không ngừng.

Chỉ tính từ cuối năm 2015 đến nay, thị trường căn hộ bình dân, giá đã tăng khoảng 8%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 1-3%, thậm chí với phân phúc đất nền, nhà phố tại các khu vực trọng điểm như quận 7, quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá bán còn tăng lên tới từ 10% đến 30%.

Với số lượng giao dịch tăng ở tất cả các phân khúc, nếu xét trên phương diện chiều rộng của thị trường thì rất dễ nhận thấy đây chính là cơ sở vững chắc để nhiều chuyên gia khẳng định rằng thị trường đang trên đà phát triển ổn định.

Bất chấp những tiêu cực, khó khăn đã dần lộ diện với những thay đổi điều chỉnh trong chính sách mới trong thời gian vừa qua khiến giao dịch chậm lại cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36, nhiều chuyên gia vẫn giữ vững quan điểm và cho rằng thị trường sẽ sớm thích nghi và vượt qua với lý do đưa ra là những quy định mới này thực chất không hề quá khắc nghiệt.

Bất động sản đang lao dốc
Mặc dù rất khó thừa nhận nhưng từ đầu năm 2016 đến nay, tình hình thị trường đang diễn biến ngày càng xấu đi, biểu hiện rõ nhất là ở phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp. Thị trường đang lao dốc không chỉ là nhận định của một vài chuyên gia đơn lẻ mà điều này xuất phát từ chính những con số thống kê xác thực được một loạt các công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản đưa ra.

Tại thị trường nhà đất TPHCM http://ndv.vn/mua-ban-nha-dat-mua-ban-nha-dat-bat-dong-san-ho-chi-minh, mới chỉ trong quý I/2016, lượng căn hộ giao dịch thành công ghi nhận sụt giảm đến gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Báo cáo thị trường bất động sản quý II tiếp tục đưa ra con số thống kê “đáng thất vọng” với lượng căn hộ tiêu thụ giảm 45% so với cùng kỳ năm 2015 và giảm 35% so với quý I/2016, tức chỉ đạt gần 5.900 căn hộ.

Báo cáo thị trường của các công ty đưa ra tuy khó đưa ra con số thống nhất về số giao dịch thành công các căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2016 song tất cả có một mẫu số chung đó là từ đầu năm đến nay thị trường đang có xu hướng xấu đi rất rõ, giao dịch quý II/2016 giảm so với quý I/2016 và giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2015.

Còn theo như báo cáo trong một số tài liệu khác thì tình trạng này thậm chí còn đang ở mức báo động bởi tỉ lệ hấp thu của các dự án mới hiện thấp kỷ lục, quý I/2016 tỉ lệ hấp thu dự án mới là 17% trong khi quý II/2016 tỉ lệ này tiếp tục giảm xuống chỉ còn 16%.

Một nhận định chung từ các công ty tư vấn bất động sản khiến giới chuyên môn phải bận tâm đó chính là sự mất cân bằng trong cán cân cung cầu. Cầu không theo kịp cung và đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà khó mà tăng lên, thậm chí có chiều hướng sụt giảm nghiêm trọng.

Bất đông sản Khó khởi sắc
Đây là lý do thị trường đột ngột lao dốc? Một chuyên gia trong giới nhận định, thời điểm năm 2015, khi thị trường mua bán nhà đất http://ndv.vn/mua-ban-nha-dat-mua-ban-nha-dat-bat-dong-san.html dần ấm trở lại đã thu hút được cùng một lúc cả 4 nguồn tài lực dồi dào cùng tham gia.

Trong nước, giới đầu tư thứ cấp và của người mua nhà để ở tham gia ngày một nhiều hơn. Trong khi đó các doanh nghiệp bất động sản sau một thời gian “im hơi gác kiếm” cũng bắt đầu bung vốn đổ vào phát triển các dự án. Nguồn vốn thứ 4 cũng là chính dòng vốn ngoại ồ ạt đổ vào thị trường thông qua các dự án đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các vụ chuyển nhượng với các công ty nội địa sau khi nhận thấy tiềm năng sinh lời từ kênh nhà đất nóng trở lại.

Sự hội tụ cả 4 dòng vốn này được cho là nguyên nhân làm thị trường bất động sản phình to với nguồn cung liên tục được bơm căng. Chỉ tính riêng tại thị trường TP.HCM, tổng nguồn cung trong hai năm 2016 và 2017 ghi nhận có thể tăng lên tới gấp 4 lần nguồn cung năm 2015 và dự báo sẽ còn tăng mạnh hơn nữa trong những giai đoạn sắp tới.

Chuyên gia này cho rằng, sự gia tăng theo cấp số nhân của nguồn cung đang khiến sức cầu thị trường trong nước không thể nào đuổi kịp. Trong khi mỗi năm nhu cầu nhà ở tự nhiên chỉ tăng tối đa 7% nên nếu chỉ dựa vào yếu tố nhu cầu nhà ở thì vẫn quá sớm để đưa ra nhận định cho rằng thị trường đang phát triển ổn định được.

Nhu cầu mua căn hộ hay còn gọi là đầu tư vào kênh bất động sản hiện nay rõ ràng là một ẩn số. Mua nhà lướt sóng với kỳ vọng sẽ thu lời với việc bán lại khi giá tăng của một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường được cho là nguyên do khiến cho số lượng giao dịch thành công bùng nổ trong thời gian qua.

Nhưng trên thực tế, giá phân khúc căn hộ trung và cao cấp trong 2 năm nay vẫn không ghi nhận sự gia tăng nào đáng kể. Mặt bằng giá không tăng hoặc tăng “ảo” thực chất không như kỳ vọng sẽ khiến các nhà đầu tư thứ cấp không thể giải quyết hết quỹ căn hộ đã “ôm”. Và một khi các nhà đầu tư thứ cấp gặp khó trong việc tìm cách xoay vòng vốn thì thị trường theo đó cũng bị hao tổn đi một động lực đáng kể.Theo Sang quan cafe gia re http://ndv.vn/sang-quan-cafe-can-sang-quan-cafe-gia-re.html