CÁCH NHẬN BIẾT CÁC GIAI ĐOẠN CỦA CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN

[buihuuhuong]

CÁCH NHẬN BIẾT CÁC GIAI ĐOẠN CỦA CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN
Một năm có bốn mùa xuân, hạ, thu, đông. Hết năm này đến năm khác thời gian cứ trôi đi và bốn mùa cứ tiếp diễn: xuân về, hạ tới, thu qua, đông tàn. Có sự trùng hợp đặc biệt khi liên hệ giữa đặc điểm của bốn mùa trong năm với bốn giai đoạn trong một chu kỳ bất động sản. Mùa xuân cây cối đâm chồi nảy lộc mang ý nghĩa tượng trưng cho sự phục hồi. Mùa hạ ngột ngạt, nóng bức tương ứng với sự sốt nóng. Mùa thu mát mẻ mang liên tưởng đến sự hạ nhiệt. Mùa đông lạnh giá mang liên tưởng về sự đóng băng.
Bất động sản Việt Nam đã xảy ra các cơn sốt đất, hạ nhiệt, đóng băng rồi phục hồi, có thể gắn tiến trình này như bốn mùa một năm trong tự nhiên. Trong đó mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản tương ứng như một năm, giai đoạn phục hồi gắn với mùa xuân, giai đoạn sốt nóng gắn với mùa hạ, giai đoạn hạ nhiệt gắn với mùa thu, giai đoạn đóng băng gắn với mùa đông.
Thời điểm đầu tư bất động sản rất quan trọng, làm thế nào để phát hiện thời điểm nào là giai đoạn nào của thị trường bất động sản? Dưới đây là các dấu hiệu về đặc điểm kinh tế xã hội của thị trường bất động sản ứng với bốn giai đoạn trong một chu kỳ.
(1)Giai đoạn phục hồi:
Nền kinh tế đã có dấu hiệu tích cực, thoát ra khỏi trì trệ. Nhiều công trình xây dựng nhà ở bắt đầu khởi công. Vật liệu xây dựng sau thời gian tồn đọng và giảm giá đã bắt đầu được tiêu thụ nhiều và tăng giá. Ngân hàng cũng bắt đầu cho vay mua bất động sản. Đài báo thì nói nhiều đến tồn kho bất động sản giảm mạnh. Các chủ đầu tư bất động sản bắt đầu đẩy mạnh thực hiện lại dự án sau thời gian tạm dừng. Giá bất động sản bắt đầu tăng nhẹ. Đây chính là dấu hiệu của giai đoạn phục hồi trong chu kỳ bất động sản. Thời điểm này là tốt nhất để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.
(2)Giai đoạn sốt nóng
Kinh tế giai đoạn này phát triển rất mạnh. Ngân hàng đẩy mạnh cho vay với dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng cao. Lãi suất huy động gửi tiết kiệm tăng. Vật liệu xây dựng bán chạy và tăng giá. Giá bất động sản tăng mạnh. Trong cơ quan, ngoài đường ai ai cũng nói về bất động sản. Đội ngũ môi giới bất động sản, gọi nôm na là “cò nhà đất” vô cùng đông đảo. Việc mua bán nhà đất rất nhanh chóng, nếu chậm chân một chút là người khác mua mất. Không khó nhận biết rằng bất động sản đang ở thời kỳ sốt nóng. Thời kỳ này nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ bán ra nhà đất.
(3)Giai đoạn hạ nhiệt:
Lúc này lạm phát bắt đầu tăng. Để khống chế lạm phát Nhà nước bắt đầu rút tiền về, tăng lãi suất gửi tiết kiệm. Các ngân hàng giảm cho vay bất động sản. Thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Giá bất động sản chững lại, có nơi giảm nhẹ. Đài báo bắt đầu thông tin về thị trường bất động sản hạ nhiệt. Các chủ đầu tư bắt đầu đưa ra nhiều biện pháp khuyến mại để thu hút khách hàng. Nhiều nhà đầu tư bất động sản bắt đầu rút khỏi thị trường. Nhà đất bắt đầu khó bán. Thị trường bất động sản suy thoái và tiến vào thời kỳ tiếp theo là đóng băng.
Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp sẽ không mua vào bất động sản ở giai đoạn này.
(4)Giai đoạn đóng băng:
Lạm phát lúc này rất cao. Nhà nước quy định lãi suất tiết kiệm lên mức cao nhất. Các ngân hàng ngừng cho các nhà đầu tư dự án và cá nhân vay tiền. Giá bất động sản giảm mạnh. Đài báo đưa tin thị trường bất động sản đóng băng. Các giao dịch nhà đất đình trệ. Các sàn bất động sản giảm mạnh nhân viên. Các công ty bất động sản nhỏ chuyển nghề kinh doanh khác. Các dự án bất động sản đình thi công hoặc thi công với tiến độ vô cùng ì ạch. Nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ đến 50% giá. Nhiều doanh nghiệp phá sản. Nhiều nhà đầu tư phải đi trốn nợ. Đội ngũ đòi nợ thuê tăng mạnh. Thị trường gần như đóng băng hoàn toàn. Rất ít có giao dịch. Rất dễ nhận biết đây là giai đoạn đóng băng của bất động sản. Cuối giai đoạn đóng băng là thời điểm tốt để mua vào bất động sản.
Tóm lại, nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm sẽ mua bất động sản vào cuối giai đoạn đóng băng hay vào giai đoạn phục hồi, đồng thời sẽ bán ra vào giai đoạn sốt nóng trong một chu kỳ của thị trường bất động sản.
(Trích từ cuốn sách “Bí quyết trở nên giàu có từ bất động sản”, tác giả Thạc sỹ Bùi Hữu Hưởng, Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2016)