Vì sao không nên mua đất nền Thạnh Mỹ Lợi – Quận 2 trong thời điểm này?

[aothuat122]

Vì sao không nên mua đất nền Thạnh Mỹ Lợi – Quận 2 trong thời điểm này?

Giá đất ở Khu Thạnh Mỹ Lợi - Quận 2 (Tp.HCM) đang được đẩy lên rất cao so với thực tế

Bất động sản luôn là đề tài sốt dẻo trong thời gian gần đây, tuy nhiên thị trường sốt đất, giá ảo đang tràn lan khắp nơi. Đặc biệt là giá ẢO của khu đất THẠNH MỸ LỢI (TML) - Quận 2, được giới đầu cơ, môi giới rỉ tai với khách hàng là Trung tâm Hành chính đầy tiềm năng.

Dưới đây là 3 lý do chính khi những NĐT thứ cấp đầu tư vào đất nền Khu vực Thạnh Mỹ Lợi sẽ gặp rủi ro rất cao:

1/ Về mật độ dân số và tốc độ gia tăng cơ học:
Khu TML có tổng diện tích đất là 180,8 ha với dân số dự kiến là 30.000 người (nếu lấp đầy). Nhưng hiện nay dân số thực tế ở đây còn rất là thưa thớt với nhiều khu đất bỏ không mọc đầy cỏ lau hay thậm chí có những căn vẫn chỉ là xây thô, trơ ra phần gạch đầy rêu.

Kèm theo đó là lượng người về đây ở những năm qua không nhiều nếu không muốn nói là rất ít. Muốn kiếm 1 chỗ Cafe hay ăn sáng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Chính vì dân số chưa đủ nên dẫn đến tính trạng an ninh trong khu dân cư không được đảm bảo, , hiện trạng là có rất nhiều thanh niên tụ tập ăn nhậu, gây gỗ về đêm tại khu vực này.

2/ Tính thanh khoản (Khả năng quy đổi ra tiền):
Tính thanh khoản tài sản không chỉ thể hiện ở tốc độ mua đi bán lại, mà nó còn thể hiện là khi đầu tư vào tài sản đó có tạo ra được dòng tiền ngay hay không ví dụ như cho thuê mặt bằng, buôn bán... Và tại khu TML hiện nay vẫn chưa đảm bảo được tính thanh khoản cho các nhà đầu tư thứ cấp do mật độ dân số thưa thớt không thể kinh doanh buôn bán hay cho thuê mặt bằng. Nhưng mặt bằng giá hiện nay đã ở mức từ 90tr – 150tr/m2 tùy vị trí lô đất.

Trong khi ở những khu vực khác như đường Song hành Xa lộ Hà Nội và các khu trung tâm Bình Thạnh chỉ có giá từ 80tr – 125tr/m2. Khi thực hiện đầu tư là có thể triển khai kinh doanh ngay lập tức và tạo dòng tiền cho nhà đầu tư trong khoảng thời gian ngắn.

3/ Xét về khía cạnh giá cả toàn khu TML
Mặc dù TML có yếu tố để kích cầu giá như việc xây cầu ngang qua Đảo Kim Cương nối TML với Đại lộ Mai Chí Thọ làm việc di chuyển về Quận 1 được rút ngắn (khoảng 1Km). Tuy nhiên việc xây cầu không hẳn đã phản ánh được là khu TML có kết nối toàn vùng tốt, vì nó chỉ giúp người dân không phải đi qua Đồng Văn Cống đã có dấu hiệu xuống cấp và kẹt xe trầm trọng do quá nhiều Container lưu thông mỗi ngày. Ngoài ra, Thạnh Mỹ Lợi vẫn không thể kết nối vùng tốt trừ khi đường ven sông được triển khai nối TML về tới cầu phú mỹ làm cho việc liên kết giữa khu Đông và Nam Sài Gòn trở nên thuận lợi thì lúc đó Thạnh Mỹ lợi mới trở thành liên kết vùng tốt nhất.

Thời gian qua trên nền tảng toàn khu thạnh mỹ lợi đã được các sàn nhỏ lẻ, giới đầu cơ và môi giới đẩy giá lên cao từ 60tr – 100tr/m2 (tuỳ từng tuyến đường) vào nửa đầu năm nay. Đến hiện tại khi ra mắt một số dự án mới, các Chủ đầu tư (CĐT) bất động sản lại đẩy giá đất lên một tầm cao mới từ 75tr – 130tr/m2. Thêm một lần nữa, dựa trên cơ sở giá của dự án mới được tung ra thị trường, giới đầu cơ và các môi giới nhỏ lẻ lại đẩy giá toàn khu TML lên từ 90tr – 150tr/m2, làm sốt cục bộ giá đất TML. Như vậy ở đây chúng ta thấy được mối quan hệ cộng sinh giữa: đầu cơ, cò đất – CĐT dự án mới – đầu cơ, cò đất. Và khi đó đối tượng chịu nhiều rủi ro nhất vẫn là các nhà đầu tư thứ cấp khi giá đang được đẩy lên đỉnh điểm.

Qua bài viết này tôi muốn nêu lên quan điểm cá nhân mình về tình hình sốt cục bộ giá đất tại khu TML trong thời gian qua để các Nhà Đầu Tư , các anh chị em môi giới cùng thảo luận về vấn đề một cách sâu sắc.

Mặc dù TML là một khu đẹp ven sông Sài Gòn mộng mơ tuy nhiên xét trên nhiều tiêu chí về: Mật độ dân số, tính thanh khoản tài sản và liên kết vùng, thì khu TML vẫn chưa tương xứng với giá cả thị trường đang rao bán của nó hiện nay. Vì vậy hãy để TML trử về với giá trị thực của nó.

Sốt đất và giá ảo của khu Thạnh Mỹ Lợi đang đánh mạnh vào tâm lý của nhà đầu tư, bởi họ nóng vội theo tin đồn mà một số nhà đầu cơ, môi giới, sàn bất động sản, những người đã và đang cố gắng tạo ra độ nóng ảo mong trục lợi từ việc đầu cơ và bán sang tay thu tiền chênh lệch. Vô hình chung nhà đầu tư thứ cấp đã tiếp tay cho giới đầu cơ và môi giới.

Vì vậy hãy tỉnh táo trước lúc quyết định mua đất tại thời điểm này khi giá đất Thạnh Mỹ Lợi đang tăng trưởng theo hình Sin.

[leehieu]

Năm 2017, toàn thị trường có khoảng 22.000 căn hộ mới được chào bán ra, giảm 22,9% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó, sự suy giảm mạnh nhất đến từ nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp. Cụ thể, tính đến tháng 10/2017, chỉ có khoảng 102 căn hộ hạng sang được chào bán, giảm đến 95% so với cùng thời điểm 2016. Phân khúc cao cấp có khoảng 5.206 căn hộ mới được tung ra, giảm 23% so với cùng kỳ. Ngoài ra, phân khúc trung cấp, bình dân cũng không có sự tăng trưởng về nguồn cung. Theo đó, tổng sản phẩm mở bán của phân khúc trung cấp là 12.000 căn, giảm 15% so với 2016, căn hộ bình dân có 428 căn mở bán mới, giảm 29%.

[IMG]

Sự suy giảm nguồn cung mới được bà Bùi Nguyệt Nga, P. TGĐ Vạn Thái Land nhìn nhận là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang phát triển bền vững, không còn quá nóng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng như các năm trước. Việc phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp giảm cung chứng tỏ các doanh nghiệp đang ngày càng hướng đến phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chạy theo xu hướng như những năm trước.

http://nhacchomobi.vn/threads/98382-cu-dan-tai-can-ho-topaz-dragon-1-tuong-lai-nhu-the-nao.html

http://webs.edu.vn/threads/94493-cuoi-cung-thi-topaz-dragon-1-cung-duoc-ra-mat.html

http://itt.edu.vn/threads/99918-topaz-dragon-1-block-cuoi-cung-cua-du-an-dep-nhat-quan-8.html

http://raovat24h.edu.vn/threads/102251-co-hoi-cuoi-cung-so-huu-can-ho-dragon-1-block-cuoi-cung-topaz-elite.html

http://itmc.edu.vn/threads/93680-khu-can-ho-topaz-dragon-1-quan-8-dep-nhat-du-an-topaz-quan-8.html

Phân khúc nhà trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường

Trong khi sức tiêu thụ của 2 phân khúc hạng sang và cao cấp đang giảm đi khá nhanh, phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân lại tiếp tục dẫn đầu thị trường về tỷ lệ hấp thụ. Theo đó, tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ. Phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%. Trong khi đó, năm 2017 có khoảng 23.561 căn hộ thuộc dự án trung cấp, bình dân được tiêu thụ, chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Như vậy, trung bình cứ 100 căn hộ trung cấp bán ra thì có 84 căn được thị trường hấp thụ thành công. Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, có khoảng 13.170 căn hộ chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016. Phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%. Con số này được dự báo là sẽ còn tiếp tục tăng cao trong năm 2018, đạt đến con số 70% khi mà sức hấp thụ của thị trường hiện rất tốt.